Günlük Kiralık Konaklama Yasal Durumlar

Türkiye’de günlük veya kısa süreli konut kiralama faaliyetleri belirli yasal koşullara bağlıdır. Bir konutun internet üzerinden ilana verilmesi ve birkaç günlüğüne kiralanması, sıradan bir kira sözleşmesi olarak değerlendirilmez. Kiralama süresi 100 gün veya daha kısaysa kural olarak Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alınması gerekir.

Yasal düzenlemenin temelini 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun oluşturur. Kanun, kısa süreli kiralamaların kayıt altına alınmasını, konaklayanların güvenliğinin korunmasını, apartman sakinlerinin haklarının gözetilmesini ve kayıt dışı faaliyetlerin önlenmesini amaçlar.

Günlük kiralık bir evin yasal kabul edilebilmesi için yalnızca vergi kaydı veya ilan sahibiyle yapılan sözleşme yeterli değildir. Konutun izin belgesine sahip olması, ilanlarda belge numarasının gösterilmesi, girişinde resmî plaket bulunması ve konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin bildirilmesi gerekir.

Günlük Kiralık Evler Yasal mı?

Günlük kiralık evler Türkiye’de yasaktır şeklindeki genel kanı doğru değildir. Günlük kiralama faaliyeti yasaldır ancak izin ve kayıt yükümlülüklerine tabidir.

Bir konutun günlük, haftalık veya birkaç aylık olarak kiralanması sırasında aşağıdaki temel koşullar aranır:

• Turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması

• İzin belgesi numarasının ilanlarda gösterilmesi

• Bakanlık tarafından hazırlanan plaketin konut girişine asılması

• Konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin ilgili sisteme bildirilmesi

• Konutun asgari güvenlik ve kullanım şartlarını karşılaması

• Apartman veya site yönetimiyle ilgili onay koşullarının sağlanması

• Kiralama gelirleriyle ilgili mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi

Bu koşulları karşılamadan faaliyet gösteren günlük kiralık konutlar kayıt dışı kabul edilebilir ve idari yaptırımla karşılaşabilir.

100 Gün Kuralı Nedir?

7464 sayılı Kanun kapsamında bir konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanması, turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirilir. Kiracının evi tatil, iş, eğitim, sağlık veya başka bir nedenle kullanması bu temel sınıflandırmayı değiştirmez.

Örneğin bir konutun aynı kişiye 5 gün, 30 gün veya 90 gün süreyle kiralanması için izin belgesi gerekir. Kiralama süresinin 100 günü aşması durumunda ise işlem genel olarak kısa süreli turizm amaçlı kiralama kapsamından çıkar ve klasik kira ilişkisine ilişkin hükümler önem kazanır.

Ancak yalnızca izin belgesi yükümlülüğünden kaçınmak amacıyla aynı konutun bir yıl içinde dört defadan fazla ve her defasında 100 günden uzun süreli sözleşmelerle kiralanması da yaptırıma konu olabilir. Bu nedenle sözleşme süresini kâğıt üzerinde uzatmak, günlük kiralama faaliyetini kendiliğinden yasal hâle getirmez.

Kiralamanın gerçek süresi, tarafların amacı ve konutun yıl içindeki kullanım biçimi birlikte değerlendirilebilir.

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Nedir?

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi, bir konutun en fazla 100 gün süreyle kiralanabilmesine izin veren resmî belgedir. Belge, Kültür ve Turizm Bakanlığı veya yetkilendirilen il kültür ve turizm müdürlüğü tarafından düzenlenir.

İzin belgesi alınmadan konutun kısa süreli kiralama amacıyla faaliyete geçirilmemesi gerekir. Yeni faaliyete başlayacak kişiler önce belge işlemlerini tamamlamalı, ardından ilan yayımlayıp rezervasyon kabul etmelidir.

İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?

Başvurular e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı hizmetleri kullanılarak gerçekleştirilir. Elden veya posta yoluyla yapılan başvurular kabul edilmez.

Başvuru sırasında konutun ve başvuru sahibinin durumuna göre şu belgeler istenebilir:

• Tapu veya mülkiyet hakkını gösteren kayıtlar

• Başvuru sahibinin kimlik bilgileri

• Yapı veya bina yönetimiyle ilgili belgeler

• Kat maliklerinin kararını gösteren belge

• Vekâletname veya temsil yetkisi

• Birden fazla konut için başvuru yapılıyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı

• Yüksek nitelikli konutlarda yönetim planı ve ilgili belgeler

Başvuruda sunulacak belgeler konutun müstakil, apartman dairesi veya yüksek nitelikli konut olmasına göre değişebilir.

İzin Belgesi Kimin Adına Düzenlenir?

İzin belgesi kural olarak konutun mülkiyetine sahip gerçek veya tüzel kişi adına düzenlenir. Tapu sicilinde intifa veya üst hakkı bulunması durumunda belge bu hakların sahibine verilebilir.

Bir konutu uzun süreli olarak kiralayan kişinin evi yeniden günlük kiraya vermek amacıyla kendi adına izin belgesi alması genel kural olarak mümkün değildir. Kiracının konutu başka kişilere günlük olarak kiralaması, sözleşmede izin verilmiş olsa bile turizm amaçlı kiralama mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilir.

Yüksek nitelikli konutlarda, belirli koşulların sağlanması durumunda yönetim veya pazarlama işletmeleri adına belge düzenlenmesine yönelik farklı uygulamalar bulunabilir.

Apartmanlarda Günlük Kiralama İçin Onay Gerekir mi?

Birden fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda günlük kiralama izni alınabilmesi için kural olarak binadaki bütün kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın sunulması gerekir. Bu şart, yalnızca başvuru yapılan dairenin komşularını değil, binadaki bütün kat maliklerini ilgilendirir.

Oy birliği kararı alınamıyorsa apartman dairesi için izin belgesi başvurusu reddedilebilir. Müstakil konutlar ile mevzuatta belirlenen koşulları karşılayan yüksek nitelikli konutlarda farklı hükümler uygulanabilir.

Yüzde 25 Sınırı Nedir?

Üçten fazla bağımsız bölümü bulunan bir binada, aynı kişi adına binadaki konutların en fazla yüzde 25’i için izin belgesi düzenlenebilir.

Örneğin 20 daireli bir binada aynı kişi adına en fazla 5 konut için izin belgesi alınabilir. Hesaplama sırasında küsurat oluşması hâlinde mevzuattaki yuvarlama ve değerlendirme esasları dikkate alınır.

Aynı binada aynı kişi adına izin belgesi alınacak konut sayısı beşi aşıyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatının da başvuruda sunulması gerekir.

Yüksek Nitelikli Konutlarda Durum Farklı mı?

Resmî kayıtlarda yüksek nitelikli konut olarak tanımlanan rezidanslarda bazı istisnalar uygulanabilir. Bu yapılarda resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, taşıma, yemek ve alışveriş servisi gibi hizmetlerin bulunması gerekebilir.

Yapının yalnızca ilanlarda “rezidans” olarak tanıtılması yeterli değildir. İmar planı, yapı kullanma izin belgesi veya ilgili resmî kayıtlarda yüksek nitelikli konut koşullarının karşılanması gerekir.

Günlük Kiralık Konutlarda Bulunması Gereken Özellikler

İzin belgesi verilecek konutların belirli asgari niteliklere sahip olması gerekir. Konutun yalnızca mobilyalı olması veya yatak kapasitesinin bulunması yeterli değildir.

Konutlarda genel olarak şu özellikler aranır:

• En az bir yatak, tuvalet ve banyo

• Yaşamaya uygun mutfak düzeni

• Sıcak ve soğuk su

• Kullanıma uygun ve bakımlı mobilyalar

• Isıtma ve soğutma sistemleri

• Yangın söndürücü

• Duman dedektörü

• Acil durum planı ve gerekli bilgilendirmeler

• Kapasiteyle uyumlu temel kullanım malzemeleri

• Konutun tanıtımında belirtilen donanımlar

Konutun izin belgesinde belirtilen kapasitenin üzerinde kişiye kiralanması mümkün değildir. Bir konutta en fazla 12 kişinin konaklamasına izin verilebilir. Üç yaşından küçük çocuklar kapasite hesabında farklı şekilde değerlendirilebilir.

Denetimde konutun gerekli nitelikleri taşımadığı belirlenirse eksikliklerin giderilmesi için süre verilebilir. Eksikliklerin devam etmesi, idari yaptırıma veya izin belgesinin iptaline yol açabilir.

İlanlarda Hangi Bilgiler Bulunmalı?

Günlük kiralık konutların internet sitelerinde, sosyal medya hesaplarında ve rezervasyon platformlarında yayımlanan ilanlarında belirli bilgilerin açıkça gösterilmesi gerekir.

İlanda bulunması gereken temel bilgiler şunlardır:

• Turizm amaçlı kiralama izin belgesi numarası

• Konutun bulunduğu il ve ilçe

• Konutun niteliği ve oda sayısı

• Konaklama kapasitesi

• Yatak düzeni

• Isıtma ve soğutma imkânları

• İnternet erişimi bulunup bulunmadığı

• Otopark imkânı

• Erişilebilirlik özellikleri

• Giriş ve çıkış saatleri

• Evcil hayvan kabul edilip edilmediği

• Temizlik ve diğer hizmetler

• Fiyata dâhil olan veya ayrıca ücretlendirilen hizmetler

Konutun sahip olmadığı özelliklerin ilanda varmış gibi gösterilmesi yanıltıcı tanıtım sayılabilir. Fotoğrafların başka bir konuta ait olması, konumun yanlış belirtilmesi veya kapasitenin olduğundan fazla gösterilmesi de yaptırım riski doğurur.

İlanı yayımlayan aracı platformların da izin belgesi numarası bulunmayan konutları yayımlamama veya mevzuata aykırı ilanları kaldırma sorumluluğu bulunmaktadır.

Plaket Asma Zorunluluğu

İzin belgesi düzenlenen konutların girişine Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan plaketin asılması zorunludur. Plaket, konutun kayıtlı ve izinli şekilde faaliyet gösterdiğini gösteren önemli unsurlardan biridir.

Aynı binada aynı kişiye ait birden fazla konut için tek izin belgesi düzenlenebilse de her konut için ayrı plaket hazırlanır. Misafirler rezervasyon öncesinde izin belgesi numarasını, konuta girişte ise plaketi kontrol edebilir.

Plaketin bulunması tek başına ilandaki bütün bilgilerin doğru olduğunu kanıtlamaz. Plaket bilgileri ile konutun adresi, izin belgesi numarası ve rezervasyon kaydı birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Kimlik Bildirme Zorunluluğu

Günlük kiralık konutlarda kalan kişilerin kimlik bilgilerinin kolluk birimlerine bildirilmesi gerekir. Bu yükümlülük 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve ilgili düzenlemelere dayanır.

Kimlik bildirimi, kayıtlı konaklama tesislerinde uygulanan standart bir işlemdir. Bu nedenle yasal faaliyet gösteren bir günlük kiralık ev işletmesinin misafirden kimlik belgesi istemesi normaldir.

Ev sahibi veya işletmeci, konaklayan kişilerin bilgilerini Kimlik Bildirim Sistemi üzerinden zamanında iletmekle sorumludur. Kimlik bilgilerinin hiç bildirilmemesi, eksik bildirilmesi veya gerçeğe aykırı kayıt oluşturulması idari yaptırım doğurabilir.

Misafirlerin ise doğru kimlik bilgisi vermesi gerekir. Ancak kimlik bildirimi gerekçesiyle banka şifresi, e-Devlet parolası, kart güvenlik kodu veya benzeri bilgiler istenemez.

Günlük Kiralamada Sözleşme Yapılması Gerekir mi?

Günlük kiralamalarda yazılı rezervasyon veya kiralama sözleşmesi yapılması tarafların haklarını korur. Sözleşmede konutun adresi, giriş ve çıkış tarihleri, toplam ücret, depozito, iptal koşulları ve tarafların sorumlulukları açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede şu bilgilerin bulunması önemlidir:

Ödeme dekontu, rezervasyon belgesi, ilan ekran görüntüsü ve taraflar arasındaki yazışmalar konaklama tamamlanana kadar saklanmalıdır.

Ev Sahibinin Yasal Sorumlulukları Nelerdir?

Günlük kiralık konutun sahibi veya izin belgesi sahibi, yalnızca anahtarı teslim etmekle sorumlu değildir. Konutun mevzuata uygun tutulması ve ilanda taahhüt edilen özelliklerin sunulması gerekir.

Başlıca sorumluluklar şunlardır:

• İzin belgesini kiralama başlamadan önce almak

• Plaketi konut girişine asmak

• İzin belgesi numarasını bütün ilanlarda göstermek

• Kimlik bildirimlerini zamanında gerçekleştirmek

• Konutu güvenli, temiz ve kullanıma hazır teslim etmek

• Yanıltıcı fotoğraf veya açıklama kullanmamak

• Belirlenen kapasitenin üzerinde misafir kabul etmemek

• Apartman ve site kurallarına uyulmasını sağlamak

• Vergi ve belge düzenine ilişkin yükümlülükleri yerine getirmek

• Denetimlerde istenen bilgi ve belgeleri sunmak

Konutun kamu düzenine, kamu güvenliğine veya genel ahlaka aykırı şekilde kullanıldığının belirlenmesi izin belgesinin iptaline kadar uzanan sonuçlar doğurabilir.

Misafirin Hakları ve Sorumlulukları Nelerdir?

Misafir, ilanda gösterilen konutun sözleşmede belirtilen koşullarla teslim edilmesini isteme hakkına sahiptir. Konutun adresi, kapasitesi, donanımları veya güvenlik koşulları ilandakinden önemli ölçüde farklıysa durum belgelenerek işletmeye ve rezervasyon platformuna bildirilmelidir.

Misafirin temel sorumlulukları ise şunlardır:

• Doğru kimlik bilgisi vermek

• Konutu sözleşmede belirtilen amaçla kullanmak

• Kapasitenin üzerinde kişi bulundurmamak

• Apartman veya site kurallarına uymak

• Gürültü ve çevre rahatsızlığı oluşturmamak

• Konuta ve demirbaşlara zarar vermemek

• Konutu başkasına kiralamamak veya devretmemek

• Hukuka aykırı faaliyette bulunmamak

Kullanıcı olarak konutu kiralayan kişinin evi kendi adına üçüncü kişilere kiralaması veya rezervasyonu ticari amaçla devretmesi yasaklanan işlemler arasında değerlendirilebilir.

Vergi ve Belge Düzeni

Günlük kiralamadan elde edilen kazanç vergi mevzuatı açısından gelir doğurur. Faaliyetin kapsamına, sürekliliğine, işletme biçimine ve kiraya verenin gerçek veya tüzel kişi olmasına göre vergisel yükümlülükler değişebilir.

İzin belgesi alınması, vergi yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Konaklama bedelinin kayıt altına alınması, gerekli mali belgelerin düzenlenmesi ve ilgili beyannamelerin verilmesi gerekebilir.

Birden fazla konutun düzenli ve organizasyon içinde kiralanması ticari faaliyet olarak değerlendirilebilir. Vergisel statünün belirlenmesi için somut duruma göre mali müşavir veya ilgili vergi dairesinden bilgi alınması uygun olur.

İzinsiz Günlük Kiralamanın Cezası Nedir?

İzin belgesi olmadan günlük veya kısa süreli kiralama yapanlara her bir konut için idari para cezası uygulanabilir. Faaliyetin verilen süreye rağmen devam ettirilmesi hâlinde ceza tutarı kademeli olarak artabilir.

2026 yılında uygulanacak tutarlar yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmiştir. Resmî bilgilendirmelerde ihlalin türü ve tekrarına bağlı olarak 180.617 TL ile 1.806.177 TL arasında değişebilen idari yaptırımlardan söz edilmektedir. Ceza tutarları her yıl değişebileceği için işlem tarihindeki resmî rakamlar esas alınmalıdır.

Aşağıdaki ihlaller yaptırım nedeni olabilir:

• İzin belgesi almadan kiralama yapmak

• Belgesiz konutların ilanını yayımlamak

• İzin belgesi numarasını ilanda göstermemek

• Yanıltıcı veya gerçeğe aykırı tanıtım yapmak

• Konutu izin verilen kapasitenin üzerinde kullandırmak

• Kimlik bildirimi yapmamak

• Plaketi konut girişine asmamak

• Konutu kullanıcı tarafından üçüncü kişilere kiralamak

• Denetimde belirlenen eksiklikleri süresinde gidermemek

• Sözleşmeye aykırı konut teslim etmek

İhlalin niteliğine göre para cezasının yanında izin belgesinin iptali veya faaliyetin durdurulması da gündeme gelebilir.

Günlük Kiralık Konutun Yasal Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Rezervasyon yapmadan önce şu kontroller gerçekleştirilmelidir:

• İlanda izin belgesi numarasının bulunması

• Belge sahibi ile kiraya veren arasındaki bağlantının doğrulanması

• Konutun açık adresinin yazılı olarak bildirilmesi

• Konut girişinde resmî plaket bulunması

• Yazılı rezervasyon veya kiralama belgesi verilmesi

• Ödemenin kayıt bırakacak yöntemle yapılması

• Kimlik bildirimi sürecinin açıklanması

• İlan fotoğraflarıyla teslim edilen konutun aynı olması

• Toplam ücret ve depozito koşullarının açıkça gösterilmesi

İzin belgesi numarasını vermeyen, üçüncü bir kişiye ait banka hesabına aceleyle ödeme isteyen veya yazılı rezervasyon kaydı oluşturmayan ilan sahiplerine karşı dikkatli olunmalıdır.