Günlük Kiralık Ev Ruhsatı Nasıl Alınır? Gerekli Belgeler ve Ücretler

Günlük kiralama için gereken belge yaygın olarak "ruhsat" diye anılır. Resmî adı farklıdır ve bu fark önemlidir.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenir. Konutunuzu 100 gün ve altı sürelerle kiralayabilmenizi sağlayan belge budur. Başvurunun tamamı e-Devlet üzerinden yapılır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, belediyeden alınan ayrı bir belgedir. Günlük kiralamada yalnızca özel bir durumda gerekir; aşağıda ayrıntısı var.

İkisi aynı şey değildir. Belediyeye "günlük kiralama ruhsatı" için gitmek, çoğu durumda boşa harcanan bir gün anlamına gelir.

Kimler İzin Belgesi Almak Zorunda?

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun'a göre bir konutun tek seferde 100 günden kısa süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır.

Kapsamı belirleyen üç nokta:

• Süre belirleyicidir, gerekçe değil. Kiralamanın iş, eğitim, sağlık ya da gezi amaçlı olması kapsamı değiştirmez.
• Platform fark etmez. İlan sitesi, tanıdık aracılığı ya da doğrudan kiralama aynı kapsamdadır.
• Sözleşme öncesinde alınmalıdır. Belge, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınmış olmalıdır.

100 günden uzun süreli kiralamalar bu kanunun kapsamı dışındadır. Ancak aynı konutu bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verirseniz, sözleşmeler 100 günden uzun olsa bile yaptırım uygulanır.

Belgeyi Kim Alabilir?

İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir ve belge yalnızca konutun malikine ya da hak sahibine düzenlenir.

• Kiracı izin belgesi alamaz. Kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya vermek yasaktır.
• Üst hakkı veya intifa hakkı varsa başvuruyu malik değil, hak sahibi yapar.
• Kiraya veren dışında biri işletecekse, bu ancak (A) grubu seyahat acentası aracılığıyla mümkündür.
• Miras durumunda ölüm tarihinden itibaren üç ay içinde mirasçılar başvurmazsa belge geçersiz hale gelir.

Binanızın Durumu: Üç Farklı Senaryo

Başvurunun en zor kısmı belgeler değil, binanızın hangi kategoriye girdiğidir.

Senaryo 1: Çok bağımsız bölümlü normal bina

Apartman veya sitedeki bir daire için başvuruyorsanız iki şart aranır:

Oybirliği kararı. Binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınan kararın noter onaylı örneği gerekir. Çoğunluk yeterli değildir.

Yüzde 25 sınırı. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir.

Sitelerde oybirliği yalnızca ilgili binanın kat maliklerinden aranır; izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.

Senaryo 2: Müstakil konut

Müstakil konutlarda oybirliği kararı ve yüzde 25 şartı aranmaz. Süreç belirgin biçimde kolaydır.

Müstakil villa ya da bahçeli ev sahibiyseniz en büyük engeli baştan aşmış olursunuz. Konaklama tarafındaki başlıklar için günlük kiralık villalar rehberimize bakabilirsiniz.

Senaryo 3: Yüksek nitelikli konut

Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen, resepsiyon-güvenlik-günlük temizlik servisi mekânları bulunan ve çamaşırhane, yemek servisi, spor salonu, havuz gibi hizmetlerin verilebildiği konutlar bu kapsama girer.

Bu konutlarda da oybirliği kararı ve yüzde 25 şartı aranmaz. Rezidans segmentinde günlük kiralamanın yaygın olmasının nedeni budur.

Buna karşılık ek belgeler istenir; aşağıdaki listede yer alıyor.

Aynı Binada Beşten Fazla Konut

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse başvuruya iki belge daha eklenir:

• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı
• Bina bir konut sitesinde yer alıyorsa, ayrıca tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği

İşyeri açma ve çalışma ruhsatının devreye girdiği tek durum budur. Portföy kurmayı planlıyorsanız bu eşiği baştan hesaba katın.

Ayrıca aynı binada aynı kişi adına talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Daha önce aynı binada izin belgesi aldıysanız, başvuruda bunu bildirmek zorunludur.

Gerekli Belgelerin Tam Listesi

Kiraya veren gerçek kişiyse

1. T.C. kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi
2. Yabancı uyrukluysa pasaport fotokopisi, yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası
3. Kimlik belgesinde imza örneği yoksa imza beyannamesi

Kiraya veren tüzel kişiyse

1. Ticaret siciline kayıtlıysa vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası
2. Ticaret siciline kayıtlı değilse vergi kimlik numarası
3. Temsile yetkili kişilere ait kimlik ve imza belgeleri

Konuta ilişkin belgeler

• Güncel tapu örneği veya kaydı
• Tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi

Ortak mülkiyet varsa

Paylı mülkiyette: Pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklerin kimlik belgeleri ve yazılı beyanları

Elbirliği mülkiyetinde: Tüm maliklerin kimlik belgeleri ve yazılı beyanları

Her iki durumda da Bakanlık nezdinde temsile yetkili kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı gerekir.

Çok bağımsız bölümlü binada ise

• Binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınan kararın noter onaylı örneği
• Beşten fazla konut durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı

Yüksek nitelikli konut başvurularında ek olarak

• Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin ilgili maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge
• Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş, tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı
• Başvuru konut işletmesi tarafından yapılıyorsa tüzel kişi belgeleri ve kiraya verenin onayını gösterir belge
• Başvuru pazarlama işletmesi tarafından yapılıyorsa yönetim işletmesinin muvafakati ve seyahat acentası belgesi

Vekaleten başvuruda

Yukarıdaki belgelere ek olarak, noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği

Önemli uyarı: Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin gerçeği yansıttığını beyan eder. Gerçeğe aykırı belge sunulduğu tespit edilirse başvuru reddedilir, belge verilmişse iptal edilir ve Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

Başvuru Adım Adım

1. UETS adresi edinin. Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi adresiniz yoksa başvuru ilerlemez. e-Devlet veya PTT şubelerinden ücretsiz alınır.
2. Bina durumunuzu netleştirin. Oybirliği gerekiyorsa kararı noterden onaylatın.
3. Belgeleri dijital ortamda hazırlayın. Okunaklı ve güncel olmalıdır.
4. e-Devlet üzerinden başvurun. Fiziki başvurular değerlendirmeye alınmadan iade edilir.
5. Eksik bildirimlerini takip edin. Eksik varsa e-Devlet ve SMS ile uyarı gelir.
6. Onay sonrası ödemeyi yapın. Ödeme için verilen süre içinde işlem yapılmazsa başvuru iptal olur.
7. Dekontları sisteme yükleyin.
8. Belgeyi ve plaketi teslim alın.
9. Plaketi konut girişine asın. Bu ayrı bir yükümlülüktür.
10. Kimlik bildirim sistemine kaydolun.

Ücretler Ne Kadar?

Başvurunun kendisi ücretsizdir. Ödeme, başvuru onaylandıktan sonra yapılır ve iki kalemden oluşur:

• İzin belgesi ücreti
• Plaket ücreti

Bu tutarlar Bakanlıkça belirlenir ve her yıl güncellenir. İl kültür ve turizm müdürlüklerinin duyurularında yayımlanır.

Kamuya açık duyurularda 2025 yılı için iki kalemin toplamı 15.000 TL olarak yer almıştı; 2026 yılına ilişkin bazı il müdürlüğü duyurularında belge ve plaket için ayrı ayrı 10.000 TL rakamları ilan edildi.

Bu rakamlara güvenerek bütçe yapmayın. Tutarlar yıllık olarak değişir ve iller arasında farklılık gösterebilir. Başvuru öncesinde kendi ilinizin kültür ve turizm müdürlüğü duyurusunu kontrol edin.

Bütçelenmesi gereken diğer kalemler

• Noter masrafı (kat malikleri kararı ve varsa vekaletname)
• Tapu örneği temini
• Turizm payı yükümlülüğü
• Mali müşavirlik ve vergi mükellefiyeti giderleri

Süreç Ne Kadar Sürer?

Yönetmelikte öngörülen toplam yasal süre 60 gündür. Uygulamada süre, belgelerin eksiksizliğine ve il müdürlüğünün iş yüküne göre değişir.

Süreci uzatan başlıca nedenler:

• Eksik veya okunaksız belge
• Kat malikleri kararının toplanamaması
• Onay sonrası ödemenin geciktirilmesi
• Tapu kaydındaki uyumsuzluklar

Plaketin basımı ve teslimi, belgenin onayından sonra ayrıca zaman alabilir.

Belge Aldıktan Sonraki Yükümlülükler

İzin belgesi süreci bitirmez, başlatır.

Plaket zorunluluğu. Bakanlıkça düzenlenen plaket konut girişine asılmalıdır. Asılmaması ayrı bir ceza konusudur.

Kimlik bildirimi. İzin belgeli konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. Bildirim yükümlülüğünde sorumlu kişi izin belgesi sahibidir.

İlanlarda doğru tanıtım. Konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerinin yanıltıcı biçimde tanıtılması cezaya tabidir.

Bilgi ve belge talepleri. Bakanlıkça istenen bilgi ve belgeler otuz gün içinde gönderilmelidir.

Malik değişikliği bildirimi. Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi durumunda, tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirim yapılmalıdır.

Turizm payı. Ödemeye ilişkin belgenin belirlenen sürede ibraz edilmesi gerekir.

İşletme tarafındaki diğer başlıklar için günlük kiralık daireler rehberimiz ve günlük kiralık evler rehberimiz süreci ayrıntılandırır.

Belgesiz Faaliyetin Yaptırımları

Kanunda öngörülen idari para cezaları kademelidir:

Belge sahiplerine uygulanan yaptırımlar da ayrıca düzenlenmiştir:

Önemli: Yukarıdaki tutarlar kanunun yayımlandığı tarihteki nominal değerlerdir. İdari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; güncel tutarlar bu rakamların belirgin biçimde üzerindedir.

Belgenin İptal Edildiği Durumlar

• Belge sahibinin iptal talebinde bulunması
• Kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi
• Tapu devrinden sonra yeni malik tarafından devir başvurusu yapılmaması
• Konutun kamu düzeni, kamu güvenliği veya genel ahlaka aykırı kullanıldığının bildirilmesi
• Denetimde tespit edilen aykırılıkların verilen sürede giderilmemesi

Belge iptal edilse bile, mevcut kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Sık Yapılan Hatalar

• Belediyeye ruhsat için gitmek. Başvuru Bakanlığa ve yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır.
• Fiziki başvuru denemek. Değerlendirmeye alınmadan iade edilir.
• Çoğunluk kararıyla yetinmek. Oybirliği aranır; tek olumsuz oy süreci durdurur.
• UETS adresi olmadan başlamak. Süreç ilerlemez.
• Yüzde 25 sınırını atlamak. Çok daireli binada aynı kişi adına belge sayısı sınırlıdır.
• Kiracı olarak başvurmaya çalışmak. Belge yalnızca malike ya da hak sahibine düzenlenir.
• Plaketi asmamak. Belgeyi almak tek başına yeterli değildir.
• Tapu devrinde bildirimi unutmak. Otuz günlük süre işler.

Süreç Öncesi Kontrol Listesi

• Binamın hangi senaryoya girdiğini belirledim
• Oybirliği gerekiyorsa kat maliklerine ulaştım
• UETS adresim var
• Tapu örneğim güncel
• Ortak mülkiyet varsa diğer maliklerin yazılı beyanını aldım
• Yüksek nitelikli konutsa yönetim planı şerhini teyit ettim
• İlimin güncel belge ve plaket ücretlerini öğrendim
• Vergi mükellefiyeti konusunu mali müşavirime danıştım
• Kimlik bildirim yükümlülüğünü nasıl yerine getireceğimi biliyorum

Sektörün genel görünümü ve işletme tarafındaki dinamikler için Türkiye'de günlük kiralık konut trendi yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve ücret tarifeleri değişebilir; başvuru öncesinde Kültür ve Turizm Bakanlığı ile ilinizin kültür ve turizm müdürlüğü duyurularını kontrol edin ve gerektiğinde bir hukuk danışmanına başvurun.

İlgili yazılarımız

• Günlük Kiralık Konaklama Yasal Durumlar
• Günlük Kiralık Daireler Rehberi