Günlük Kiralık Ev Ne Kadar Kazandırır?

Günlük kiralama geliri üç değişkenin çarpımıdır: gecelik fiyat, doluluk oranı ve ay içindeki gece sayısı.

Bunlardan ilkini ilan sitelerinden görebilirsiniz. Üçüncüsü sabittir. Sorun ikincisindedir.

Türkiye'de günlük kiralama doluluk oranlarını il ya da ilçe düzeyinde yayınlayan resmî veya kurumsal bir kaynak bulunmuyor. Konut fiyatları ve uzun süreli kiralar için TÜİK ve Merkez Bankası düzenli endeks üretiyor; kısa süreli kiralama için böyle bir seri yok.

Bu nedenle "Bodrum'da doluluk yüzde 68" diyen bir tabloya rastlarsanız, kaynağını sorgulayın.

Bu yazı tahmin yerine iki şey sunuyor: şehrinizin hangi talep ritmine sahip olduğunu belirlemenizi sağlayan bir sınıflandırma ve kendi rakamlarınızı koyabileceğiniz bir hesap modeli.

Hesabın Çıpası: Uzun Süreli Kira

Günlük kiralamanın kazandırıp kazandırmadığı, mutlak bir rakamla değil alternatifiyle ölçülür. O alternatif, aynı konutu uzun süreli kiraya vermektir.

Bu çıpanın avantajı, ölçülebilir olmasıdır. Uzun süreli kira piyasası için düzenli veri yayınlanır:

• Merkez Bankası'nın Yeni Kiracı Kira Endeksi'ne göre 2026 yılı Ağustos ayında yeni kiracı kiraları yıllık bazda yüzde 26,4 arttı.
• Aynı dönemde Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı rapora göre İstanbul'da ortalama konut kirası 45.510 TL seviyesinde hesaplandı.
• BETAM'ın sahibindex verilerine dayanan Ocak 2026 raporunda ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı ülke genelinde 243,8 TL, İstanbul'da 348 TL, Ankara'da 242,9 TL, İzmir'de 280 TL olarak açıklandı.

Bu rakamlar günlük kiralama geliri değildir; karşılaştırma eşiğidir. Kendi konutunuzun uzun süreli kira değerini bulun, hesaba oradan başlayın.

Şehrinizin Talep Ritmi Hangisi?

Doluluk oranı şehirden şehre değil, şehir tipinden şehir tipine değişir. Beş ana ritim vardır ve her biri farklı bir yıllık eğri çizer.

Bu sınıflandırma neden önemli?

Çünkü iki şehir aynı yıllık ortalamaya sahip olsa bile nakit akışları bambaşka olur.

Sahil şehri dört ayda yılın gelirinin büyük bölümünü üretir; kalan sekiz ay gider üretmeye devam eder. Fethiye gibi bölgelerde yaz dışı dönemde ısıtmalı havuz ya da kış kullanımına uygun donanım olmadan doluluk ciddi biçimde düşer.

Termal şehir bunun tam tersidir. Afyonkarahisar çevresinde talep kışın yoğunlaşır; yaz ayları dip sezondur.

İş ve idari merkez en istikrarlı ama en düşük zirveli ritme sahiptir. Ankara bu grubun tipik örneğidir: hafta içi yüksek, hafta sonu düşük, yaz aylarında kurumsal hareketlilik durduğu için belirgin düşüş.

Büyük metropol birden fazla ritmi aynı anda barındırır. İstanbul ve İzmir gibi şehirlerde ilçe bazında tablo tamamen değişir; havalimanı çevresi ile sahil ilçesi farklı eğriler çizer.

Kendi konutunuzu bu tiplerden birine yerleştirmeden yapılan hesap yanıltıcı olur.

Gelir Tarafı: Formül

Aylık brüt gelir şu şekilde hesaplanır:

Aylık brüt gelir = Gecelik fiyat × 30 × Doluluk oranı

Buradaki "gecelik fiyat" ilan fiyatı değil, net fiyat olmalıdır. Yani temizlik bedeli ve varsa komisyon düşüldükten sonra elinize geçen tutar.

Doluluk oranı için kendi gözleminize dayanan bir rakam kullanın. Nasıl ölçeceğinizi aşağıda anlatıyorum.

Yıllık hesap neden aylıktan farklı?

Sezonluk şehirlerde aylık ortalamayla yıllık hesap yapmak en sık yapılan hatadır.

Doğru yöntem, yılı dönemlere bölmektir:

1. Zirve sezonu ayrı hesaplayın.
2. Geçiş dönemini ayrı hesaplayın.
3. Dip sezonu ayrı hesaplayın.
4. Üçünü ay sayısıyla ağırlıklandırıp toplayın.

Yalnızca ağustos rakamıyla yapılan bir projeksiyon, sahil şehirlerinde gerçeğin iki katını gösterebilir.

Gider Tarafı: Eksiksiz Liste

Kârlılık hesabında en sık yapılan ikinci hata, gider kalemlerini eksik saymaktır.

Zaman maliyeti ayrı bir kalemdir. Misafir iletişimi, temizlik koordinasyonu ve arıza yönetimi süreklidir. Bunu bir işletmeye devrederseniz komisyon oranı giderlere eklenir.

Başabaş Hesabı: İki Ayrı Eşik

Asıl sorulması gereken "ne kadar kazanırım" değil, "hangi doluluktan sonra kazanmaya başlarım" sorusudur. Ve iki ayrı eşik vardır.

Birinci eşik: zarar etmeme noktası

Başabaş doluluk = Aylık toplam gider ÷ (Gecelik net fiyat × 30)

Bu oran, giderlerinizi karşıladığınız noktadır.

İkinci eşik: uzun kirayı geçme noktası

Asıl anlamlı eşik budur. Çünkü uzun kiraya verseydiniz hem gelir elde edecek hem bu giderlerin çoğunu üstlenmeyecektiniz.

Hedef doluluk = (Aylık toplam gider + Uzun süreli kira değeri) ÷ (Gecelik net fiyat × 30)

Bu oranın altında kalıyorsanız, günlük kiralama size uzun kiradan daha az kazandırıyor demektir.

Örnek hesap

Aşağıdaki rakamlar örnektir; kendi verilerinizi yerine koyun.

Birinci eşik: 20.000 ÷ (3.000 × 30) = 0,22 → ayda 7 gece

İkinci eşik: (20.000 + 30.000) ÷ (3.000 × 30) = 0,56 → ayda 17 gece

Yani bu konutta ayda yedi gece dolulukla zarar etmezsiniz; ancak günlük kiralamanın anlamlı olması için ayda on yedi geceyi geçmeniz gerekir.

Bu hesabı üç senaryo için ayrı ayrı yapın: zirve sezon, normal dönem ve dip sezon. Yıllık sonuç bu üçünün ağırlıklı ortalamasıdır.

Doluluğu Kendiniz Nasıl Ölçersiniz?

Yayınlanmış veri olmadığına göre ölçümü kendiniz yapacaksınız. Yatırım kararından önce en az dört haftalık bir gözlem yapın.

1. Benzer ilanları seçin. Kendi konutunuza yakın konum, kapasite ve donanımda 15-20 ilan belirleyin.
2. Takvimlerini haftada bir kaydedin. Hangi geceler kapalı görünüyor?
3. Hafta içi ve hafta sonunu ayrı sayın. İki ritim birbirine karışmasın.
4. Fiyat hareketlerini izleyin. Fiyat düşüren ilan, doluluk sorunu yaşıyor demektir.
5. Minimum gece kuralına bakın. Yükselen minimum gece sayısı, talebin güçlendiğinin işaretidir.
6. Sezon geçişini kontrol edin. Mümkünse gözlemi iki farklı dönemde tekrarlayın.

Bu yöntem mükemmel değildir ama tahminden kat kat güvenilirdir. Dört haftalık bir gözlem, internetteki genel ortalamalardan çok daha iyi bir karar zemini verir.

Aynı yöntemi bir semt özelinde uygulamalı olarak Çukurambar'da günlük kiralamak kârlı mı yazımızda ele aldık.

Vergi Etkisini Hesaba Katın

Net kazancı belirleyen son değişken vergidir ve bu alan şu anda hareketli.

Maliye, izin belgeli kısa süreli kiralamaları ticari kazanç sayıp KDV ve konaklama vergisine tabi tutan bir genel yazı yayımladı. Danıştay 2026'da bu uygulamanın yürütmesini durdurdu; ek hizmet sunulmayan konutların otel benzeri bir organizasyon sayılamayacağına hükmetti.

Karar nihai değildir. Hangi rejimin uygulanacağı, net gelirinizi doğrudan etkiler:

• Gayrimenkul sermaye iradı rejiminde konut kira istisnası ve götürü gider imkânı vardır.
• Ticari kazanç rejiminde defter, fatura, aylık KDV beyanı ve geçici vergi devreye girer.

Ayrıntılar için günlük kiralık ev geliri nasıl vergilendirilir ve konaklama vergisi günlük kiralık evleri kapsıyor mu yazılarımıza bakın. Projeksiyonunuzu mali müşavirinizle birlikte yapın.

Yasal Eşiği Atlamayın

Hesap olumlu çıksa bile, konutunuzda bu faaliyeti yapamayabilirsiniz.

Kat mülkiyetine tabi binalarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar aranır. Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için belge düzenlenebilir.

Müstakil konutlarda ve yüksek nitelikli konutlarda bu şartlar aranmaz.

Daireyi alıp sonra izin alamayacağını fark etmek, bu alandaki en pahalı hatadır. Süreç ve belgeler için günlük kiralık ev ruhsatı nasıl alınır yazımıza, kendi durumunuzun kapsamda olup olmadığını görmek için günlük kiralık ev yasal mı yazımıza bakabilirsiniz.

Karar Öncesi Kontrol Listesi

• Konutumun uzun süreli kira değerini biliyorum.
• Şehrimin hangi talep ritmine girdiğini belirledim.
• En az dört haftalık rakip ilan gözlemi yaptım.
• Tüm gider kalemlerini listeledim, aidat ve amortisman dahil.
• İki eşiği de hesapladım: zarar etmeme ve uzun kirayı geçme.
• Üç sezon için ayrı projeksiyon yaptım.
• Vergi rejimini mali müşavirime danıştım.
• Yasal şartları kontrol ettim.
• İşletmeyi kendim mi yöneteceğim, devredecek miyim karar verdim.

Sektörün genel görünümü için Türkiye'de günlük kiralık konut trendi yazımız, işletme tarafındaki başlıklar için günlük kiralık daireler rehberimiz yol gösterir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Aktarılan piyasa verileri uzun süreli kira piyasasına aittir ve yayınlandıkları tarih itibarıyladır; günlük kiralama geliri göstergesi değildir. Vergi, hukuk ve yatırım kararlarınız için mali müşavir ve avukatınıza danışın.