Günlük Kiralık Ev Geliri Nasıl Vergilendirilir?

Bir konuttan elde edilen gelir, Gelir Vergisi Kanunu'nda iki farklı kategoriye girebilir.

Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ). Binaların boş veya eşyalı olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir. Klasik kira geliri budur.

Ticari kazanç. Her türlü ticari faaliyetten doğan kazançtır. Otel, pansiyon ve apart işletmeciliği bu gruptadır.

Sorun şudur: bir daireyi Airbnb benzeri platformlarda günlük kiraya veren kişi hangi gruba girer? Bu sorunun cevabı; istisna hakkını, KDV'yi, konaklama vergisini, defter tutma zorunluluğunu ve beyan sıklığını belirler.

Maliye'nin Yaklaşımı

Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı genel yazıyla tüm il defterdarlıklarına bir talimat gönderdi.

Genel yazıya göre:

• Turizm amaçlı kiralanan konut izin belgesi alınarak yapılan kiralamalar ticari faaliyettir.
• Elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.
• Faaliyet KDV'ye ve konaklama vergisine tabidir.
• Mükellefiyet, izin belgesinin düzenlendiği tarih itibarıyla başlatılır.

Bu yaklaşımın gerekçesi, kısa süreli kiralamada devamlılık kastının ve bir organizasyonun bulunduğu değerlendirmesiydi. Konutu sürekli farklı kişilere hazır bulundurmak, teslim etmek, teslim almak ve yeniden hazırlamak bir organizasyon gerektirir.

Uygulamadaki sonuç. Genel yazıya dayanılarak, izin belgesi aldığı halde ticari mükellefiyet açtırmayan çok sayıda kişiye geriye dönük mükellefiyet tesis edildi. Vergi ziyaı cezalı gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisi tarhiyatları yapıldı.

Danıştay Ne Dedi?

Genel yazıya karşı açılan davada süreç birkaç aşamadan geçti.

Danıştay 3. Dairesi Nisan 2026'da genel yazının gelir vergisi ve KDV'ye ilişkin bölümlerinin yürütmesini durdurdu. Maliye'nin itirazı üzerine Vergi Dava Daireleri Kurulu, konaklama vergisi yönünden 7. Daire'nin de karar sürecine katılması gerektiğine hükmetti.

Bunun üzerine 3. ve 7. Daireler birlikte inceleme yaptı ve Haziran 2026'da genel yazının yürütmesini yeniden durdurdu.

Kanunilik ilkesi

Kararın omurgası Anayasa'nın 73. maddesidir: vergi yükümlülüğü ancak kanunla konulabilir. İdare, genel yazı veya genelgeyle yeni bir mükellefiyet yaratamaz.

Danıştay, 7464 sayılı Kanun'un yalnızca kısa süreli kiralamaları izin belgesine bağladığını; bu faaliyetin ticari kazanç sayılacağına veya KDV'ye tabi olacağına dair herhangi bir hüküm içermediğini vurguladı.

Ticari organizasyon ölçütü

Kararın uygulamaya en çok yansıyacak kısmı budur. Danıştay'a göre gelirin ticari kazanç sayılabilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir organizasyon içinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü ya da günlük temizlik gibi hizmetleri kapsaması gerekir.

Böyle bir organizasyon olmadan, yalnızca daha fazla gelir elde etmek amacıyla konutun günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi, gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez.

Kısacası izin belgesi almak, tek başına ticari işletme sahibi olmak anlamına gelmez.

Konaklama vergisi

Aynı mantık konaklama vergisine de uygulandı. Ek hizmet sunulmayan bir konut, konaklama tesisi sayılamaz; dolayısıyla konaklama vergisine tabi tutulamaz.

Karar Kesinleşti mi?

Hayır. Bu noktanın altını çizmek gerekiyor.

Verilen karar yürütmeyi durdurma kararıdır, davanın esasına ilişkin nihai iptal kararı değildir. Mahkeme, genel yazının hukuka uygun görünmediğine ve uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğabileceğine hükmetmiştir.

Maliye'nin bu karara karşı Vergi Dava Daireleri Kurulu'na yeniden itiraz etmesi bekleniyordu. Esas hakkında verilecek karar da henüz ortada değildir.

Pratik anlamı şudur: bugün genel yazı uygulanamıyor, ancak konu hukuken kapanmış değil. Esas kararı, olası itirazlar ya da yeni bir kanuni düzenleme tabloyu değiştirebilir.

İki Rejim Yan Yana

Aradaki fark yalnızca oran farkı değildir. Ticari kazanç rejimi, yıl boyu süren bir yükümlülükler zinciri getirir.

İstisna meselesine özellikle dikkat edin. Konut kira istisnası yalnızca GMSİ rejiminde işler. Ayrıca yalnızca mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle mükellefiyeti bulunanlar bu istisnadan yararlanamaz. Yani başka bir işiniz nedeniyle zaten ticari mükellefseniz, istisna baştan devre dışıdır.

Faaliyetiniz Hangi Tarafa Düşüyor?

Danıştay'ın ölçütü, faaliyetin nasıl yürütüldüğüne bakar. Kendi durumunuzu şu sorularla değerlendirin:

GMSİ tarafına işaret eden durumlar:

• Konutu bütün olarak, tek bir misafire ya da gruba kiralıyorsunuz
• Kahvaltı, yemek veya ütü hizmeti vermiyorsunuz
• Konaklama süresince günlük temizlik yapılmıyor; temizlik yalnızca giriş-çıkış arasında
• Resepsiyon ya da personel yok
• Tek bir konut ya da az sayıda konut söz konusu

Ticari kazanç tarafına işaret eden durumlar:

• Kahvaltı, yemek, ütü veya günlük oda temizliği sunuluyor
• Resepsiyon veya sürekli personel var
• Konut bütün olarak değil, oda oda farklı kişilere kiralanıyor
• Aynı binada çok sayıda konut sistematik olarak işletiliyor
• Faaliyet apart otel ya da pansiyon düzeninde yürütülüyor

Oda oda kiralama konusu ayrıca önemlidir. Gelir İdaresi'nin eski görüşlerinde de, konutun bağımsız bölüm olarak değil bölüm bölüm daha fazla kişinin kullanımına sunulması halinde kira akdinden söz edilemeyeceği ve gelirin ticari kazanç sayılacağı belirtilmiştir.

Apart otel işletmeciliği ise baştan bir konaklama tesisi faaliyetidir. Farkları apart otel ruhsatı ile konut izin belgesi arasındaki fark yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

GMSİ Olarak Beyan: Adım Adım

Faaliyetiniz yukarıdaki ölçütlere göre GMSİ tarafındaysa beyan şu şekilde işler.

İstisna tutarı

Yıllık konut kira geliriniz istisna tutarını aşıyorsa, tamamını beyan edersiniz. İstisna tutarı düşülür, kalan kısım vergilendirilir.

İstisnanın kaybedildiği durumlar

• Ticari, zirai veya mesleki kazanç nedeniyle beyanname verme zorunluluğu olanlar
• Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı gibi gelirlerinin toplamı kanunda belirtilen sınırı aşanlar
• Beyan edilmesi gereken kira gelirini süresinde beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler

Son madde kritiktir. Geç beyan, yalnızca ceza değil istisna hakkının kaybı anlamına da gelebilir.

Gider yöntemi

Götürü gider. Belge aranmaksızın, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i gider olarak indirilir. Bu yöntemi seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.

Gerçek gider. Aidat, sigorta, onarım, konut kredisi faizi, amortisman ve belgelenebilen diğer giderler indirilir. Günlük kiralamada temizlik, tekstil yenileme ve eşya yıpranması yüksek olduğundan bu yöntem çoğu zaman daha avantajlı olabilir; ancak her giderin belgelenmesi gerekir.

Götürü ve gerçek gider seçimi tüm taşınmazlar için birlikte yapılır; bir konut için birini, diğeri için ötekini seçemezsiniz.

Beyan zamanı

Bir takvim yılında elde edilen kira geliri, izleyen yılın mart ayında beyan edilir. Hazır beyan sistemi bu süreci kolaylaştırır.

Gerçek ve götürü gider arasındaki hesabı yapmak için giderlerinizi yıl boyunca düzenli kaydetmek, mart ayındaki kararı kolaylaştırır. Kârlılık tarafındaki gider kalemlerini Çukurambar'da günlük kiralama kârlılık hesabı yazımızda ayrıntılı listeledik.

Geriye Dönük Tarhiyat Aldıysanız

7877 sayılı genel yazıya dayanılarak geriye dönük ticari kazanç, KDV veya konaklama vergisi tarhiyatı yapılmış kişiler için süreler kritiktir.

• Vergi/ceza ihbarnamesinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir
• Aynı süre içinde uzlaşma başvurusu yapılması da mümkündür
• Hangi yolun seçileceği, tarhiyatın büyüklüğüne ve somut durumunuza bağlıdır

Yürütmeyi durdurma kararı, bu tarhiyatlara karşı açılacak davalarda güçlü bir dayanak oluşturur. Ancak kararın kendiliğinden tüm tarhiyatları ortadan kaldırmadığını, her dosyanın ayrı değerlendirildiğini bilin.

Bu aşamada bir vergi avukatı veya yeminli mali müşavirle çalışmak, süre kaybını ve usul hatasını önler.

İzin Belgesi ve Vergi Dairesi İlişkisi

İzin belgesi düzenlendiğinde bilgi, konutun bulunduğu yer vergi dairesi müdürlüğüne de gönderilir. Yani faaliyetiniz vergi idaresi tarafından bilinir.

Bu, beyanı atlamanın gerçekçi bir seçenek olmadığı anlamına gelir. Konut kira gelirleri banka kayıtları, tapu bilgileri ve abonelik verileriyle de eşleştirilebilmektedir.

Denetim sürecinin bu tarafını günlük kiralık ev denetimleri yazımızda anlattık. İzin belgesi süreci içinse günlük kiralık ev ruhsatı nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.

Şu An İçin Makul Yol Haritası

Hukuki tablo kesinleşmemişken yapılabilecek en doğru şey, riski yönetmektir:

1. Faaliyetinizi yukarıdaki ölçütlere göre sınıflandırın. Ek hizmet veriyor musunuz?
2. Gelir ve giderlerinizi eksiksiz kaydedin. Hangi rejim uygulanırsa uygulansın bu kayıtlar gerekecek.
3. GMSİ beyanını süresinde yapın. Geç beyan istisnayı yakabilir.
4. Tarhiyat aldıysanız süreyi kaçırmayın. Otuz gün, dava ve uzlaşma için belirleyicidir.
5. Esas kararını ve Maliye'nin tutumunu takip edin. Tablo değişebilir.
6. Bir mali müşavirle durumunuzu gözden geçirin. Özellikle birden fazla konutunuz ya da başka bir ticari faaliyetiniz varsa.

Ev sahipliğine ilişkin yasal çerçevenin bütünü için günlük kiralık ev yasal mı yazımıza ve günlük kiralık konaklama yasal durumlar rehberimize göz atabilirsiniz.

Vergi mevzuatı ve yargı kararları hızla değişen bir alan; bu yazıdaki bilgiler Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir. Kendi beyanınızı yapmadan önce güncel durumu bir mali müşavirle teyit edin.

Konuyla bağlantılı yazılar

• Apart Otel Ruhsatı ile Konut İzin Belgesi Arasındaki Fark
• Çukurambar'da Günlük Kiralamak Kârlı mı?