Günlük Kiralık Ev Yasal mı? Mevzuat ve Şartlar

Günlük kiralama Türkiye'de yasaktır diye bir düzenleme yoktur. Yasak olan, izin belgesi almadan bu faaliyeti yürütmektir.

Çerçeveyi 2 Kasım 2023 tarihli 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun çizer. Zorunluluk 1 Ocak 2024'ten beri yürürlüktedir.

Temel kural şudur: bir konut tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya veriliyorsa bu, turizm amaçlı kiralama sayılır ve Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir.

Aşağıdaki senaryolar, bu kuralın pratikte nasıl uygulandığını gösteriyor.

Ev Sahipleri İçin Senaryolar

1. Kendi evimi günlük kiralayabilir miyim?

Evet, izin belgesi alarak. Belge yalnızca konutun malikine ya da hak sahibine düzenlenir.

Binanız kat mülkiyetine tabiyse ek şartlar devreye girer; aşağıdaki bina senaryolarına bakın.

2. Müstakil evim var, yine de şart var mı?

İzin belgesi yine gerekir, ancak süreç kolaydır. Müstakil konutlarda kat malikleri oybirliği kararı aranmaz.

Bu, villa ve bahçeli ev sahiplerini en büyük engelden muaf tutar. Ayrıntılar için günlük kiralık villalar rehberimize bakabilirsiniz.

3. Apartmanda oturuyorum, komşular ne diyecek?

Binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar zorunludur. Karar noter onaylı olarak sunulur.

Çoğunluk yeterli değildir. Yönetim planında izin veren bir hüküm bulunması da tek başına yetmez. Tek bir kat malikinin olumsuz oyu süreci durdurur.

4. Rezidansta oturuyorum, durum farklı mı?

Evet, farklı. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları bulunan; çamaşırhane, yemek servisi, spor salonu veya havuz gibi hizmetlerin verilebildiği yüksek nitelikli konutlarda oybirliği şartı aranmaz.

Rezidans segmentinde günlük kiralamanın yaygın olmasının nedeni budur.

5. Aynı binada üç dairem var, üçünü de verebilir miyim?

Bir sınır var. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir.

Yani sekiz daireli bir binada aynı kişi en fazla iki daire için belge alabilir.

Ayrıca aynı binada aynı kişi adına talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır.

6. Aynı binada beşten fazla dairem var, ne değişir?

İki belge daha eklenir: işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve bina bir konut sitesindeyse tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği.

İşyeri açma ruhsatının devreye girdiği tek durum budur.

7. Ortak mülkiyetteki evi kiralayabilir miyim?

Diğer maliklerin onayı gerekir.

Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak maliklerin yazılı beyanı, elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin yazılı beyanı aranır.

Her iki durumda da Bakanlık nezdinde temsile yetkili kişinin belirtilmesi gerekir.

8. Miras yoluyla ev geçti, belge devam eder mi?

Süre sınırlı. Ölüm tarihinden itibaren üç ay içinde mirasçılar başvurmazsa belge geçersiz hale gelir.

9. Evi sattım, belge ne olur?

Bildirim zorunlu. Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi durumunda, tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirim yapılmalıdır.

Yeni malik devir başvurusu yapmazsa belge iptal edilir.

Kiracılar İçin Senaryolar

10. Kiracıyım, oturduğum evi günlük verebilir miyim?

Hayır. Bu açıkça yasaktır ve izin belgesi kiracıya düzenlenmez.

Kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kiracıya her sözleşme için idari para cezası uygulanır.

Kiracının bu faaliyeti yasallaştırma imkânı yoktur.

11. Ev sahibim izin verse de mi olmaz?

Olmaz. Belge malike ya da hak sahibine düzenlenir. Ev sahibinin muvafakati, kiracıyı belge alabilir hale getirmez.

Doğru yol, ev sahibinin kendi adına belge alması ve faaliyeti kendisinin yürütmesidir.

Süre ve Kapsam Senaryoları

12. 100 günden uzun kiralarsam belge gerekir mi?

Kural olarak hayır. 100 günden uzun süreli kiralamalar kanun kapsamı dışındadır.

Ancak bir istisna var: aynı konut bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verilirse, sözleşmeler 100 günden uzun olsa bile yaptırım uygulanır. Bu hüküm, süreyi uzatarak kanunu dolanmayı önlemek için konulmuştur.

13. Yazlığımı sadece yaz aylarında iki ay veriyorum, kapsamda mı?

Evet. İki ay 100 günden kısadır; turizm amaçlı kiralama sayılır ve izin belgesi gerekir.

Mevsimlik olması, yılda bir kez yapılması ya da tek bir misafire verilmesi durumu değiştirmez.

14. İş veya sağlık amacıyla kiralayana veriyorum, fark eder mi?

Etmez. Kanun süreyi esas alır, gerekçeyi değil. Kiralamanın iş, eğitim, sağlık veya gezi amaçlı olması kapsamı değiştirmez.

15. Tanıdığıma ücretsiz kullandırsam?

Ücretsiz kullandırma kira sözleşmesi değildir, dolayısıyla turizm amaçlı kiralama kapsamında değerlendirilmez.

Ancak bu durum düzenli ve sistematik hale gelirse, yani fiilen bir konaklama faaliyeti yürütülüyorsa, denetimde farklı değerlendirilebilir. Sınırda bir durumdaysanız hukuki görüş alın.

İşletme ve Aracılık Senaryoları

16. Evi benim yerime başkası işletsin istiyorum

Bu ancak (A) grubu seyahat acentası aracılığıyla mümkündür. Kiraya veren dışındaki kişilerin konutu kendi nam ve hesabına işletmesi serbest değildir.

17. İlan platformundan verirsem fark eder mi?

Etmez. Kanun platformdan bağımsızdır. İlan sitesi üzerinden, sosyal medyadan ya da doğrudan yapılan kısa süreli kiralamalar aynı kapsamdadır.

18. Emlakçı aracılığıyla versem sorumluluk onda mı olur?

Hayır, sorumluluk paylaşılır. İzin belgesi olmayan bir konutun turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere de her sözleşme için ayrı ceza uygulanır.

Aracının cezalandırılması, kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Belge Aldıktan Sonra Neler Zorunlu?

İzin belgesi almak süreci bitirmez.

Kimlik bildiriminin nasıl işlediğini günlük kiralık evlerde kimlik isteniyor mu yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Kamera ve gözetim konusundaki sınırlar ayrı bir mevzuata tabidir; günlük kiralık evlerde kamera bulundurma kuralları yazımız bu tarafı kapsar.

Vergi Durumu Ne Olur?

Turizm amaçlı kısa süreli kiralama, klasik kira gelirinden farklı bir vergi rejimine tabi olabilir ve ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir.

Bu, mükellefiyet açılması ve fatura düzeni anlamına gelir. Uzun süreli kira ile aynı olduğunu varsaymak yanlış sonuç verir.

Kendi durumunuz için mutlaka bir mali müşavire danışın.

Misafir Olarak Nelere Bakmalısınız?

Yasal bir konaklamanın üç görünür işareti vardır:

• İlanda izin belgesi bilgisinin yer alması
• Konut girişinde plaketin asılı olması
• Girişte kimlik bildiriminin yapılması

Bu üçü yoksa konaklamanız denetimde kesintiye uğrayabilir, uyuşmazlık durumunda hukuki dayanağınız zayıflar.

Özet Tablo

Sonraki Adım

Belge almak istiyorsanız: gerekli belgelerin tam listesi, üç bina senaryosu ve adım adım başvuru süreci için günlük kiralık ev ruhsatı nasıl alınır yazımıza bakın.

Ceza riskini merak ediyorsanız: güncel tutarlar, itiraz yolu ve peşin ödeme indirimi için ruhsatsız günlük kiralık ev cezası yazımıza bakın.

Mevzuatın bütününü görmek istiyorsanız: günlük kiralık konaklama yasal durumlar rehberimiz tüm başlıkları kapsar.

İşletme tarafını planlıyorsanız: günlük kiralık daireler rehberimiz konut tipine özgü başlıkları ele alır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; kendi durumunuza ilişkin değerlendirme için bir hukuk danışmanına, vergi konusunda mali müşavirinize başvurun.

İlgili yazılarımız

• Günlük Kiralık Ev Ruhsatı Nasıl Alınır?
• Ruhsatsız Günlük Kiralık Ev Cezası Ne Kadar?